kluczyk

Kontakt Krosno

RAV Nieruchomości
godziny otwarcia:
9:00 - 16:00
Pon., Wt., Śr., Czw., Pt.

tel.: 603 467 750 (7 dni w tygodniu)
ul. Zielona 7
38-400 Krosno
biuro@ravnieruchomosci.pl

         Portale partnerskie

Standard - Tłumaczenia Język Angielski

NewsLetter

Chesz dostawać najnowsze informacje?
pozostaw swój adres.

Artykuły

Jak zapewnić bezpieczeństwo transakcji? Dodane: 2012-12-19

Co pewien czas pojawiają się informacje o różnego rodzaju oszustwach na rynku nieruchomości, bądź nie tyle oszustwach co zgodnych z prawem stratach – przede wszystkim nabywców mieszkań.


Pośrednik w obrocie nieruchomościami musi mieć uprawnienia

Przypomnijmy więc kilka podstawowych zasad dotyczących bezpieczeństwa transakcji. Korzystamy wyłącznie z pośredników w obrocie nieruchomościami,  tzn.: osób legitymujących się uprawnieniami zawodowymi czyli licencją  – to możemy sprawdzić na stronie resortu infrastruktury. Przypomnijmy, że licencja – nie jest zezwoleniem na działalność gospodarczą w postaci obrotu nieruchomościami.


Licencja jest potwierdzeniem kwalifikacji zawodowych uprawniających do wykonywania czynności pośrednictwa, a to wiąże się  z odpowiedzialnością za te czynności, bo transakcje na tym rynku z uwagi na wysoką wartość towaru – są obarczone wysokim  ryzykiem. Dlatego Pośrednik w Obrocie Nieruchomościami musi być ubezpieczony od odpowiedzialności cywilnej.  Numer licencji oraz informacja o polisie ubezpieczeniowej muszą być wpisane do umowy pośrednictwa jak również udostępnione do wglądu w siedzibie biura nieruchomości klientom. Pośrednicy w obrocie nieruchomościami maja na ogół pieczątki  z nr licencji.


Oferta – tylko z umową

Pośrednikowi w obrocie nieruchomościami wolno prezentować tylko oferty, na które ma podpisana umowę z klientem. Lepiej – gdy jest to umowa na wyłączność, bo wtedy mamy gwarancję, że oferta jest sprawdzona bardzo dokładnie, możemy najpierw dostać - adres, obejrzeć sobie okolicę, a następnie (jak będzie nam się podobała okolica) samą  nieruchomość.  Może również być zawarta tzw. umowa otwarta – co oznacza, że dana oferta jest wówczas zgłoszona do kilku biur nieruchomości. Wynagrodzenie otrzyma wówczas ten – kto ją sprzeda. I to jest niewiadoma transakcji. Żaden pośrednik nie będzie inwestował dużych kwot w promocję oferty, jeżeli nie ma zagwarantowanego zwrotu przynajmniej poniesionych kosztów.


Zdarza się, że pośrednik mając umowę ze sprzedającym – nie zawiera umowy z kupującym. Oznacza to, że pracuje tylko na rzecz sprzedającego. Dla zwiększenia bezpieczeństwa, kupujący też powinien być reprezentowany przez Pośrednika, czyli również podpisać umowę o pośrednictwo. Tak jest w Kanadzie i w USA.

Aby jeden Pośrednik mógł obsługiwać obie strony transakcji czyli zawrzeć umowę z kupującym i sprzedającym, musi mieć pisemną zgodę obu stron transakcji – wówczas  otrzymuje wynagrodzenie od obu stron. Umowa - jest potrzebna, aby klient mógł dochodzić odszkodowania, gdyby miał jakieś zastrzeżenia  do pracy pośrednika i poniósł z tego tytułu szkodę Jeżeli pośrednik pracuje na rzecz sprzedającego – to koncentruje się na promocji oferty i działaniach marketingowych. Ale to nie wszystko.


Informacje o nieruchomości i jej właścicielu

Żeby sprzedać „towar” jakim jest nieruchomość trzeba dokładnie przedstawić cechy tego towaru, a więc jego stan prawny – czyli rodzaj prawa jakie chce zbyć posiadacz nieruchomości (np. prawo użytkowania wieczystego, prawo własności, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo współwłasności itp.). Trzeba przedstawić stan techniczny a więc technologię w jakiej zbudowano budynek, rok budowy, rodzaj materiałów, wiek instalacji i ich rodzaj, typ ogrzewania, z czego wykonano np. okna itp. oraz pewne parametry ekonomiczne takie jak: kalkulacja kosztów eksploatacji, w tym ogrzewania, nakłady na fundusz  remontowy, opłata za użytkowanie wieczyste, wywóz śmieci, wodę itp. Przy ofertach działek budowlanych czy domów bardzo ważne są informacje wynikające z planu zagospodarowania przestrzennego bądź warunków zabudowy, mają bowiem istotny wpływ na kształtowanie wartości  nieruchomości.


Pośrednik w obrocie nieruchomościami zanim przyjmie ofertę sprawdza czy zgłaszający ją ma tytuł prawny do nieruchomości. Musi więc sprawdzić jego osobiste dane – ale przestrzegając przy tym ustawy o ochronie danych osobowych. Wybierając osobę do prowadzenia współpracy zastanówmy się, czy swoje dane osobowe i stan posiadania chcemy powierzać osobie podlegającej pewnym rygorom i standardom zawodowym czy całkiem przypadkowej.


Wynagrodzenie od jednej strony czy dwóch

W Polsce wykształciła się praktyka, że wynagrodzenie pośrednika jest niższe niż w wielu krajach o gospodarce rynkowej – ale za to umowy zawierane są i ze sprzedającym i z kupującym. Ma to swoje wady – bo często bywa tak, że  pośrednik pracuje niejako na rzecz dwóch stron, których interesy nie zawsze bywają zbieżne –ale ma też i taka zaletę, że przyjmuje odpowiedzialność za transakcję – wobec sprzedającego i kupującego.


W prasie co pewien czas pojawiają się zarzuty, że pośrednicy „chcą za wysokich wynagrodzeń”. Dziennikarze nawet poszukują „najtańszych” pośredników. Otóż usługa pośrednictwa nie jest zawsze jednorodnym towarem – żeby mieć zawsze taka sama cenę. Można ustalić maksymalną cenę tej usługi (w Polsce nie ma takich ustawowych pułapów tej ceny – wynagrodzenie zwyczajowo wynosi około 3 proc. od wartości transakcji  plus VAT)– natomiast konkretny poziom czy to procentowy czy kwotowy ustala się w indywidualnych negocjacjach określając w umowie zakres czynności pośrednika. Niestety – w publikacjach szukano „niskiej ceny” za usługi – bez wskazywania ich zakresu.


Biuro RAV nieruchomości stosuje najniższe wynagrodzenie za usługi pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości. Pobiera tylko od jednej strony swoje wynagrodzenie nie zależnie od rodzaju umowy, stara się zawsze by wynagrodzenie nie pokrywała osoba kupująca. Wynagrodzenie w tym przypadku określane jest z właścicielem nieruchomości powierzanej nam na sprzedaż co dla osób kupujących jest dużym plusem w kierunku korzystania z usług pośrednika.


Jak ochronić pieniądze?

Przy podpisywaniu umowy przedwstępnej zazwyczaj przyszły nabywca wpłaca na konto sprzedającego zadatek. Zadatek jest zdefiniowany ustawowo i  jeżeli do transakcji nie dochodzi z winy kupującego – przepada, jeżeli z winy sprzedającego - powinien być zwrócony w podwójnej wysokości. Ewentualnie może być wpłacona zaliczka, która zgodnie z KC jest zawsze zwrotna lub może zostać zawarta umowa przedwstępna bez wpłacania kwoty na poczet ceny, ale należy wówczas pamiętać, że taka umowa przedwstępna jest dla stron mniej zobowiązująca. W krajach zachodnich, powszechną praktyką jest zakładanie rachunku powierniczego (tj.: specjalnego konta bankowego) gdzie trafia kwota wpłacana na poczet ceny.


Tam też trafia reszta należności wpłaconej przez nabywcę. Pieniądze z rachunku powierniczego przelewane są na rachunek sprzedającego dopiero po podpisaniu aktu przenoszącego własność. Z rachunku powierniczego regulowane są także wszelkie należne podatki, opłaty i należności wynikające z przeprowadzonej transakcji. Taki sposób rozliczania transakcji jest obowiązkowy w USA czy Kanadzie. W Polsce można też skorzystać z takiego rachunku dla rozliczenia transakcji, bo niektóre banki takie oferty mają i kosztuje to w granicach kilkuset zł. Można też kwotę na poczet ceny złożyć w depozycie u notariusza do czasu realizacji transakcji ostatecznej.