RAV Nieruchomości

Nadpodaż lokali jest dość względna. Zdaniem wielu specjalistów rynku nieruchomości, nie tylko pośredników w obrocie nieruchomościami, ale bankowców, analityków, firm doradztwa inwestycyjnego obecna nadpodaż wynika z nadmiernie wysokich cen nieadekwatnych do zdolności nabywczej i kredytowej potencjalnych nabywców.

Wśród specjalistów rynku nieruchomości panuje dość duża zgoda co do aktualnie występującego trendu zniżkowego cen. Niektórzy przewidują zniżki cen najwyżej przez najbliższe dwa lata. Ale są i tacy analitycy, którzy wieszczą trend zniżkowy do 2016 roku. Takie prognozy nie zachęcają do kupowania – wręcz przeciwnie motywują do dużej ostrożności przy podejmowaniu zakupowych decyzji. Dlatego PFRN z niepokojem czyta porady niektórych doradców rynku nieruchomości, którzy radzą jak oszczędzać przy zakupie mieszkania, nie informując niestety jakie konsekwencje z takich oszczędności mogą wyniknąć dla klienta.

Jak bezpiecznie zawrzeć transakcję zakupu nieruchomości?

1. Umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego
Na rynku wtórnym nie ma obowiązku zawierania umów przedwstępnych w formie notarialnej, a ryzyko z zawarciem umowy zwykłej – wysokie nie jest. Jednak moc umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości zależy od jej treści i formy. Najdalej idące skutki ma zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego. Gdy jedna ze stron nie będzie chciała później zawrzeć umowy ostatecznej, druga - może doprowadzić do jej zawarcia na drodze postępowania sądowego. Odpowiednie orzeczenie sądu zastąpi wówczas podpis osoby nie wywiązującej się z umowy przedwstępnej. Nie warto oszczędzać na takiej formie zabezpieczenia własnych interesów. Dowodem może być fakt, że na rynku pierwotnym ustawowo zostanie wprowadzony obowiązek podpisywania z deweloperem umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego.
Taksa notarialna jest negocjowalna, a wielu notariuszy oferuje sporządzenie umowy przedwstępnej jak i ostatecznej w cenie jednej umowy. W tym przypadku oszczędzania na umowie przedwstępnej sporządzonej u notariusza wydaje się bezzasadne.

2. Wpis roszczeń do Księgi Wieczystej
Oszczędzanie na wpisie swego roszczenia do księgi wieczystej – jest również bardzo ryzykowne. Koszt takiego wpisu jest w porównaniu z ceną transakcji znikomy bo wynosi 150 zł. Jest to dla kupującego gwarancja, że publicznie będzie dostępna informacja, że jest zawarta umowy przedwstępna na tą nieruchomość.

Obowiązuje zasada rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, czyli ważne jest to   – co jest w niej zapisane np.: nie ma wpisu roszczenia – i deweloper może np. pod zastaw zapłaconego przez klienta mieszkania zaciągnąć pożyczkę. Taki przypadek miał już miejsce i klienci musieli potem to zobowiązanie spłacić np.: nie ma wpisu roszczenia – i nieuczciwy właściciel może sprzedać nieruchomość kilka razy.

3. Usługa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami
Skorzystanie z pomocy i doradztwa pośrednika w obrocie nieruchomościami nie jest obowiązkowe, ale wysoce rekomendowane. Osoba posiadająca państwową licencję uprawniającą do wykonywania tego zawodu posiada odpowiednią wiedzę i doświadczenie. Działa zgodnie ze Standardami Zawodowymi zatwierdzonymi przez Ministra Infrastruktury, posiada również obowiązkowe ubezpieczenie OC. Warto skorzystać z usług takiego profesjonalisty gdyż w ten sposób możemy zapewnić sobie kompleksową obsługę. Pośrednik wie i pamięta o wielu szczegółach,  na które należy zwrócić uwagę i o których należy pamiętać podczas: oględzin nieruchomości, weryfikacji dokumentów, podpisywania umowy przedwstępnej i ostatecznej, odbioru lokalu. Warto mieć taką osobę przy sobie podejmując ważne decyzje życiowe. Wynagrodzenie pośrednika, również jest negocjowalne. Pamiętajmy, że na rynku pierwotnym obsługa Doradców pracujących  na zlecenie i rzecz Dewelopera jest wliczona w cenę mieszkania.

Niektórzy Doradcy oferują przeznaczenia wynagrodzenie pośrednika na długoletnią składkę oszczędnościową. Pamiętajmy, że należy dokładnie czytać wszelkie oferty tego typy. Bardzo często wiążą się one ze zobowiązaniem na bardzo długie lata, w rezultacie są drogie i mało korzystne dla nas. Nikt nie pracuje za darmo więc taka oferta musi być skalkulowana na osiągnięcie odpowiedniego zysku przez oferenta. Dodatkowo należy sobie zadać pytanie czy „Doradca” pracujący za darmo, bez umowy i ubezpieczenie będzie sumiennie świadczył usługę na naszą rzecz?

4. Podatek PCC
Zakup mieszkania zawsze jest opodatkowany. Na rynku wtórnym jest to podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% wartości mieszkania. Podatek ten naliczany i płacony jest w momencie podpisania umowy ostatecznej. Na rynku pierwotnym jest to podatek VAT w wysokości 8% doliczany jest on do ceny ofertowej m2. Doradcy informują, że na podatkach można zaoszczędzić – nie można - podatki są obligatoryjne i zawsze w takiej czy innej formie kupujący musi je zapłacić.

Podsumowując: każdy wie, że NAJTANIE to NIE ZNACZY NAJLEPIEJ. Podejmując decyzję o zakupie nieruchomości warto przygotować się na koszty związane z jej zakupem. Łącznie wynoszą one ok. 6,6 % wartości nieruchomości i w większości są kosztami obligatoryjnymi. Ryzyko ich nie poniesienia może skutkować znacznie większą stratą.