RAV Nieruchomości

W większości Polaków nie stać na mieszkania większe niż 50 m2 i droższe niż 190 tys. zł. Polska Federacja Rynku Nieruchomości zapytała pośredników w obrocie nieruchomościami jakich wyborów mieszkaniowych dokonują ich klienci. Jeżeli klient ma do wyboru na tej samej powierzchni i przy zbliżonej cenie - pokój z kuchnią lub dwa małe pokoje z aneksem kuchenny – wybiera dwa pokoje kosztem samodzielnej kuchni. Tak twierdzi, aż 88,4 proc. pośredników w obrocie nieruchomościami. Małe mieszkanie jest bardziej funkcjonalne z dodatkowym pomieszczeniem np. na sypialnię. Jest zależność wyboru od wieku i stanu rodzinnego nabywcy. Kawalerki wybierze  singiel lub osoba starsza, a dwupokojowe - młoda rodzina.

Inaczej jest już przy nieco większych lokalach. Tu dwa pokoje z widną, większą kuchnią są bardzo konkurencyjne wobec trzech – lecz jedynie z aneksem kuchennym. Gdy klient ma do wyboru dwa pokoje z widną, oddzielną kuchnią i na tej samej powierzchni w zbliżonej cenie 3 pokoje z aneksem kuchennym – to połowa pośredników twierdzi, że klient  wybierze dwa pokoje – a połowa – że wybierze trzy. Młode rodziny zdecydowanie chętniej wybierają 3 pokoje z aneksem kuchennym. Osobna kuchnia jest preferowana przez starszych nabywców, kierujących się przyzwyczajeniem. Młode rodziny mniej teraz gotują w domu, wyposażają aneksy kuchenne w dobry, nowoczesny sprzęt AGD i podążając za trendami mody wnętrzarskiej integrują kuchnię z salonem. Większość wybiera 2 pokoje z widną kuchnią ale tu decyzja jest różna, zależy od liczby członków rodziny. W przypadku rodziny z dwójką dzieci wybór pada na 3 pokoje.

Polak woli dom na peryferiach, ale gdy go ma – chce apartamentu w mieście!
Gdy przychodzi jednak wybierać przy tej samej cenie między dużym mieszkaniem a domem – 70 proc. pośredników w obrocie nieruchomościami twierdzi, że wygrywa własny dom. Argumenty są różne. Ten najbardziej istotny to ekonomiczny. Utrzymanie domu jest po prostu tańsze od utrzymania dużego lokalu i właściciel ma większy wpływ na kształtowanie kosztów utrzymania. Ale warto się przyjrzeć gdzie chętniej nabywcy wybierają obszerne miejskie lokale zamiast własnego domu na peryferiach. Wybierają je dość często mieszkańcy wielkich miast, przede wszystkim ci z dziećmi w wieku szkolnym. Coraz częściej z obrzeży wielkich aglomeracji, trafiają do biur nieruchomości oferty domów. Ich dotychczasowi mieszkańcy mają dość dojazdów zakorkowanymi trasami wylotowymi i chcą kupić większy apartament w dobrej, miejskiej lokalizacji.

Jeszcze niedawno mieszkańcy bloków wybierali dom, o ile cena i powierzchnia były zbliżone. Obecnie tendencję uległy zmianie. Konieczność dojazdu do miasta, dowożenie  dzieci na różnego typu zajęcia, koszt paliwa - to wszystko  powoduje, że teraz  preferowane są lokale mieszkalne. Klient, który w pierwszej kolejności szukał małego domu - teraz chce kupić na rynku pierwotnym apartament u dewelopera 110 m2 w cenie ok. 4 tys. za m2. Powodem są korki z dojazdem a i dzieci miałyby do szkoły w mieście bliżej.

Rynek trudny – ale da się żyć
Jakie są oceny sytuacji na rynku nieruchomości przez pośredników w obrocie nieruchomościami? To jest rynek kupujących – co do tego pośrednicy są zgodni – i cena nieruchomości rządzi rynkiem. Dziś jest to kryterium dla nabywcy podstawowe. Jakie jest zainteresowanie kupnem mieszkań?  Najczęściej pada odpowiedź taka „umiarkowane - przeciętny czas pomiędzy przyjęciem oferty a sprzedażą mieszkania 6-8 miesięcy. Klientów poszukujących jest sporo, wbrew pozorom, ale mają dużo ofert do wyboru i zupełnie nie przekłada się to na decyzje o zakupi. Ofert do sprzedaży jest dużo ale brakuje tych interesujących, położonych w niskich blokach  na pierwszym lub drugim piętrze, z balkonem, ustawnych w dobrej lokalizacji. Zdolność kredytowa klientów znacznie się obniżyła co także wpływa na to, iż ilości prezentowanych nieruchomości nie wpływają na ilość transakcji. Sprzedają się oferty atrakcyjne w niskich cenach i to przeważnie za gotówkę. Ale są i pośrednicy, którzy widzą jednak ożywienie na rynku, zdecydowanie wzrosła sprzedaż. Największe zainteresowanie w 2012 roku to mieszkania 2 pokojowe, 80 proc. to klienci gotówkowi.

Klienci wolą wynajmować niż kupować ze względu na wymagania banków w zakresie udzielania kredytów. Klienci oglądają, ale często jest to zwiedzanie. Z naszych wyliczeń wynika, że jeden na dwunastu oglądających zdecyduje się na zakup.Obecnie zainteresowanie również jest duże, ale nieruchomościami proponowanymi w realnych cenach. W takich wypadkach decyzje zapadają dużo szybciej, po krótkich, ale solidnych negocjacjach. Dzisiaj klienci są bardzo niezdecydowani i wymagający, poszukują mieszkań tanich nie tylko w płycie, a zarazem w dobrej lokalizacji. Jeśli odpowiadają wszystkie te parametry - decyzję podejmują szybko, niejednokrotnie już przy pierwszej prezentacji.

Coraz częściej ważniejsza jest cena za całą nieruchomość – a nie za metr kwadratowy. Klienci interesują się wyłącznie okazjami i od nich chcą negocjować dalej. Mieszkania wystawione w dobrych cenach cieszą się dużym zainteresowaniem. Coraz więcej osób chce kupić za gotówkę lub z niewielkim kredytem. Częstymi klientami z gotówką są ci, którzy sprzedali nieruchomości na jesieni i teraz chcą kupić taniej. Wszystko wskazuje na to, że rok 2013 będzie rokiem przełomowym, spadki cen i większość klientów to czuje. Rynek pierwotny jest obecnie bardzo dużą konkurencją dla rynku wtórnego. Mam klientów którzy pomimo wielkiego zainteresowania zakupem mieszkania w ostatniej chwili wycofali się kupując mieszkanie u dewelopera.

Tak mocno zróżnicowane oceny sytuacji rynkowej wynikają przede wszystkim ze specyfiki rynków lokalnych i doświadczeń poszczególnych pośredników w obrocie nieruchomościami. Ciekawe, że pośrednicy z uprawnieniami zawodowymi i długim stażem na rynku oceniają go z umiarkowanym optymizmem. Mocną pozycje kupujących traktują jako normalną, nie rezultat kryzysu. W żadnym przypadku w ocenach pośredników nie było zapowiedzi zmiany branży czy zamykania biur. Natomiast bez względu na region – jak sygnalizują  pośrednicy w obrocie nieruchomościami aspiracje większości nabywców na rynku wtórnym nie sięgają wyżej niż lokal 2 pokojowy o powierzchni maksimum 50 mkw. To dowód na to, że rynek wtórny przy obecnych cenach obsługuje nabywców mieszkań o najsłabszych możliwościach finansowych. I dotyczy to praktycznie całej Polski.