kluczyk

Kontakt Krosno

RAV Nieruchomości
godziny otwarcia:
9:00 - 16:00
Pon., Wt., Śr., Czw., Pt.

tel.: 603 467 750 (7 dni w tygodniu)
ul. Zielona 7
38-400 Krosno
biuro@ravnieruchomosci.pl

         Portale partnerskie

Standard - Tłumaczenia Język Angielski

NewsLetter

Chesz dostawać najnowsze informacje?
pozostaw swój adres.

Artykuły

Sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat od jej nabycia a podatek dochodowy od osób fizycznych. Dodane: 2015-02-01

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, prawa wieczystego użytkowania gruntów, stanowi pod pewnymi warunkami źródło przychodu dla podatnika.



Warunkiem zaliczenia odpłatnego zbycia nieruchomości lub wyżej wymienionych praw jako źródła przychodu jest dokonanie go przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego w którym nastąpiło ich nabycie lub wybudowanie oraz gdy odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej. Warto pamiętać, że od roku 2007 podstawę opodatkowania w przypadku zbycia w/w składników stanowi dochód a nie przychód. W związku z tym w przypadku zbycia nieruchomości należy ustalić dochód. Dochód stanowią przychody pomniejszone o koszty. W omawianej sytuacji zgodnie ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych kosztami będą koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.


Warto mieć jednak na uwadze różne sposoby nabycia w/w składników. Wskazane koszty dotyczą sytuacji sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze czynności prawnej odpłatnej. Inaczej będą się kształtować koszty w sytuacji nabycia nieruchomości w drodze nieodpłatnej czynności prawnej, np. darowizny. Za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw, o których była mowa na początku artykułu, nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.


Wysokość nakładów, o których mowa powyżej, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych. W sytuacji sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych w drodze czynności nieodpłatnej warto mieć również na uwadze tzw. ulgę mieszkaniową uregulowaną w art. 21 ust.1 pkt 131. Dochody o, których mowa w tym przepisie zwolnione są od podatku w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych. Warunkiem uzyskania zwolnienia jest wydatkowanie na cele mieszkaniowe uzyskanych ze sprzedaży środków, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.


Jak obniżyć podatek przy sprzedaży mieszkania przed upływem pięciu lat?


Co do zasady w przypadku sprzedaży nieruchomości należy zapłacić podatek w wysokości 19% dochodu uzyskanego ze sprzedaży. Dochodem tym jest różnica między przychodem uzyskanym ze sprzedaży a kosztami jego uzyskania. Do takich kosztów można zaliczać udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.


Wysokość takich nakładów, należy udokumentować wystawionym fakturami VAT w rozumieniu odpowiednich przepisów oraz dokumentami potwierdzającymi poniesienie opłat administracyjnych. Koszty nabycia lub koszty wytworzenia, mogą być corocznie podwyższane, od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie o wskaźnik waloryzacyjny ustalany w oparciu o wskaźnik inflacji.


Nie byłoby konieczności zapłaty podatku, gdyby sprzedaż nastąpiła po upływie 5 lat od daty nabycia nieruchomości.


Również, gdy środki uzyskane ze sprzedaży zostaną wydatkowane na cele mieszkaniowe w okresie dwóch lat podatkowych (liczonych od roku po roku zbycia) od sprzedaży nieruchomości nie będzie konieczności zapłaty podatku, bądź podatek może zostać umniejszony.


Opodatkowanie dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości.

Podatek dochodowy od osób fizycznych płaci się w przypadku :

  • uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości ,

  • spółdzielczego własnościowego prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej ,

  • prawa wieczystego użytkowania gruntów, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem 5 lat , licząc od końca roku kalendarzowego , w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

 


UWAGA!
Okres 5 lat liczy się od końca roku podatkowego, w którym zbywana nieruchomość została nabyta.


Przykład.
Jeżeli nieruchomość została zakupiona w lutym 2009 roku, to okres 5 lat zaczynamy liczyć od stycznia następnego roku, czyli od stycznia 2010 r. Okres 5 lat upłynie więc po 31 grudnia 2014 r.


UWAGA!
Zbycie w 2014 roku nieruchomości, która została nabyta przed 1 stycznia 2009 roku, nie podlega opodatkowaniu podatkiem PIT.


ZASADY OPODATKOWANIA


Opodatkowany dochód
Podatek PIT obliczany jest od dochodu. Oznacza to, że przychód uzyskany z odpłatnego zbycia pomniejszony o koszty odpłatnego zbycia, pomniejsza się także o koszty uzyskania przychodu do kosztów uzyskania przychodów zalicza się koszty na bycia oraz koszty wytworzenia
(wybudowania) zbywanej nieruchomości lub prawa majątkowego. Jeżeli zbywana nieruchomość lub prawo majątkowe nabyte były w drodze spadku, darowizny lub inny nieodpłatny sposób, kosztem uzyskania przychodów jest kwota zapłacone go podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej nieruchomości lub prawa majątkowego przyjęta do podatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn. Ponadto koszty uzyskania przychodów, zarówno w przypadku nieruchomości i praw majątkowych nabytych odpłat nie, jak i nieodpłatnie, można powiększyć o nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości i praw majątkowych,
a poniesione zostały w czasie ich posiadania.


UWAGA!
do kosztów uzyskania przychodów mogą być zaliczone tylko wydatki udokumentowane, przy czym wysokość poniesionych nakładów ustala się na podstawie faktur VAT oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.


Ulga mieszkaniowa
Wolne od podatku PIT są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli uzyskane przy - chody z tego tytułu przeznaczone zostaną na własne cele mieszkaniowe. Kwota zwolnienia jest limitowana i zależy od tego, w jakiej części wydatkowany będzie przychód na cele mieszkaniowe, tzn. zwolniony będzie dochód w wysokości, która od powiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków po niesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych. Warunkiem zwolnienia jest poniesienie wydatków na własne cele mieszkaniowe w określonym terminie, tzn. począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie 2 lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.


Jak obliczyć dochód zwolniony z opodatkowania?
dochód x wydatki na cele mieszkaniowe
--------------------------------------- = dochód zwolniony
Przychód z odpłatnego zbycia


Przykład:
Przychód z odpłatnego zbycia: 200 000 zł
Koszty uzyskania przychodu: 150 000 zł
Dochód: 50 000 zł

Wydatki na cele mieszkaniowe: 180 000 zł
Dochód podlegający zwolnieniu: 45 000 zł = 50 000 zł x
180 000zł/200 000 zł
Do opodatkowania pozostaje dochód w kwocie: 5 000 zł.
Jeżeli przychód z odpłatnego zbycia w całości zostanie wydatkowany na własne cele mieszkaniowe, uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości zwolniony od podatku PIT.


Przykład:
Przychód z odpłatnego zbycia: 200 000 zł
Koszty uzyskania przychodu: 150 000 zł
Dochód: 50 000 zł
Wydatki na cele mieszkaniowe: 200 000 zł
Dochód podlegający zwolnieniu: 50 000 zł = 50 000 zł x
200 000zł/200 000 zł
Do opodatkowania - 0 zł.


Wydatki na własne cele mieszkaniowe
do wydatków na własne cele mieszkaniowe zalicza się m.in. wydatki na: nabycie budynku mieszkalnego, nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego, a także na budowę, adaptację czy też remont własnego budynku mieszkalnego bądź lokalu mieszkalnego. Za wydatki na własne cele mieszkaniowe uznaje się też wydatki na spłatę kredytu wraz z odsetkami, w tym także tzw. kredytu refinansowego i konsolidacyjnego, zaciągniętych na sfinansowanie własnych potrzeb mieszkaniowych.


UWAGA!
Za wydatki na własne cele mieszkaniowe uznaje się wy - łącznie wydatki na spłatę kredytu, który był zaciągnięty przed uzyskaniem przychodu z odpłatnego zbycia.


Przykład:
Pan B w grudniu 2008 r. nabył mieszkanie własnościowe, sfinansowane w całości kredytem bankowym. W maju 2014 r. Pan B otrzymał w darowiźnie działkę, którą zamierza sprzedać w tym samym roku. Przychód z odpłatnego zbycia tej działki będzie więc podlegał opodatkowaniu, gdyż zbycie nastąpi przed upływem 5 lat. Jeżeli jednak uzyskane środki ze sprzedaży działki Pan B. przeznaczy na spłatę kredytu mieszkaniowego, wówczas nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku.

 

art. Piotr Kwiatkowski